|
SOSNOTAIRES.COM
et l'acte interactif
|
critique de nos actes
L'acte "dématérialisé" est à nos portes.
Avant de le mettre en chantier, il serait bon de se pencher sur nos actes écrits, qui ne sont plus tout à fait traditionnels, et pas encore réellement évolués, malgré des essais de "normalisation" (le terme en lui-même est horrible), plus ou moins réussis.
Avant nous, des générations de notaires et de clercs avaient peaufiné nos formules, avec une trame intangible, connue et respectée de tous (même si chacun avait ses formules "maison").
Avec le début de l'évolution législative délimitant le droit de "propriété", l'apparition de nouveaux moyens de production, et après quelques tentatives de modernisation et de standardisation, nos actes ont commencé à s'allonger de manière irraisonnée.
Pour y mettre fin, et tenter le respect d'une discipline, l'admistration nous a imposé de scinder nos actes de vente en deux parties, dans le but de ne publier que la 1ère partie, qui ne devait pas excéder 3 à 4 pages. Qu'en reste-t'il après plusieurs années d'application ?.
Et puis, de réforme en réformette, de protection du consommateur en dénégation même de l'acte authentique, de société de service fournissant des bibles prêtes à l'emploi en notaires démissionnaires devant la tâche ou fuyant devant les risques de mise en cause de leur "responsabilité", de juristes qui ne voyaient que l'aspect "juridique" en notaires qui voulaient rajouter leur "petite clause", de législations à rappeler "in extenso" en annexes facultatives ou obligatoires, nous en sommes arrivés à l'acte tel que nous le connaissons actuellement :
-ventripotents, avec des clauses plus ou moins indigestes ou pour ne rien dire, une hiérarchie douteuse,
-avec des montagnes d'annexes, qui coûtent cher à nos clients, et vont nous poser des problèmes insolubles d'archivage.
Tout cela est loin de l'idée que l'on pourrait se faire d'un contrat clair et compréhensible par le commun des mortels.
Enfin, et c'est peut-être le plus grave :
-nous ne sommes plus du tout "maîtres" de nos formules, et plus personne ne sait "rédiger". Nos clercs ne font que de l'assemblage assisté par ordinateur, sans que personne ne contrôle le "produit fini",
-Nous sommes dévorés par toutes ces législations protectrices : combien de temps passons-nous à "l'acte" lui-même, et combien de temps consacrons-nous aux termites, peinture au plomb, loi Carrez et autres, avec toujours la peur d'en oublier. Et tout cela, pour assommer les acquéreurs de recommandations, qui ne les protègent même pas correctement. De plus, sortent-ils totalement rassurés de l'office après signature de la vente?
Alors :
- tentons une "réflexion" d'ensemble, en n'hésitant pas à remettre à plat toutes nos habitudes;
-Et essayons de faire "simple", pour la sécurité et la sérénité de tous.
évolution législative
Mais nous ne pouvons pas tout tout seuls.
Une grande difficulté à laquelle nous sommes confrontés, et sur laquelle il faudra bien se pencher sérieurement un jour, est cette avalanche de législations, destinées à protéger le "consommateur acquéreur", s'enchevêtrant ou interférant les unes avec les autres, et pour lesquelles il est permis de s'interroger sur l'inconséquence de leurs auteurs (même bien intentionnés).
Car nous sommes en train de sombrer dans l'absurde :
Un délai de rétractation est offert à l'acquéreur après signature du compromis (personne ne semble en faire usage lors de l'acte authentique, c'est heureux), plus un délai de réflexion s'il fait appel à un emprunt.
La quantité de contrôles auxquels nous devons procéder ne lui apportent souvent qu'une garantie illusoire (s'il a connaissance 3 jours avant la vente de la présence d'insectes xylophages ou de mérules, il est alors trop tard).
Ces contrôles diffèrent suivant la nature du bien, sa date de construction, etc ..., et on finit par ne plus s'y retrouver. Pour autant, l'acquéreur n'est pas à l'abri de mauvaises surprises : quelle garantie pour lui qu'il n'y a pas de poche d'eau en saison de pluie, dans le terrain sur lequel il envisage de construire?
Un acquéreur d'appartement peut, après l'acquisition, contester le prix et en demander réduction, alors qu'il suffirait de lui communiquer les plans exacts (plutôt qu'un certificat avec une surface artificielle), avant la vente.
Quel est l'intérêt d'annexer un (voire plusieurs) tableaux d'amortissement, lorsque l'on connaît le taux d'intérêts et le nombre d'échéances, d'autant plus que nombre de ces tableaux se révèleront faux si le prêt est à taux variable, ou s'il est "modulable"?
Est-il réellement indispensable de rappeler intégralement un texte de loi (Carrez) :
-une première fois dans le compromis,
-une seconde fois dans la vente -sous peine de nullité...-,
-et une troisième fois dans le document remis à l'acquéreur après signature, au cas où il ne serait pas encore informé...
Plutôt que d'annexer à chaque vente en zone à risques (y compris pour 3a de terrain de culture?) un certificat rappelant ces risques, -et de le redemander à chaque mutation-, n'aurait-il pas été plus judicieux d'en assurer la publicité au fichier immobilier, à charge par nous de le rappeler dans la clause "rappel de charges et servitudes". Ou alors, à quoi sert le fichier immobilier ?
Enfin, et ce n'est pas le moindre :
-notre rôle s'est totalement modifié : de conseil et rédacteur de conventions librement consenties, nous sommes devenus de simples collecteurs de certificats et garanties en tous genres,
-nous gaspillons notre énergie, et perdons notre temps, à remplir des tâches qui ne sont pas les nôtres (en attendant de devenir un peu plus collecteurs d'impôts à la source -plus-values-), au détriment de nos clients et de nos actes, qui sont l'essence de notre métier.
C'est inadmisible.
Responsabilité
Outre le risqe d'oubli de l'un de ces multiples certificats, fonction du bien, de sa situation géographique -un quartier dans une même ville peut faire la différence-, de sa date de construction, nous allons bientôt être responsables de tout, y compris du choix des entreprises réalisant ces contrôles, et de leur qualification.
Et puis, il se trouvera bien des acquéreurs de mauvaise foi pour nous demander réparation de tout, sous les prétextes les plus divers -par exemple oubli d'une annexe- y compris pour des faits qu'ils connaissaient parfaitement.
Et comment couvrir notre responsabilité pour tous les oublis lors des compromis, car il y en aura obligatoirement. Ne faudrait-il pas réouvrir un délai de rétractation, en notifiant la vente elle-même?
Cette situation devient totalement malsaine.
Interdépendance
Bien que cela déborde de notre réflexion sur l'acte, interactif, dématérialisé ou non, qui n'est que le résultat visible de l'imbrication de toutes ces législations, il est permis de tenter quelques pistes de réformes souhaitables.
Il y a en effet, interdépendance de l'amélioration de la lisibilité de nos actes, avec une simplification du processus et des procédures conduisant à l'acte, concrétisation de la vente.
Mais surtout, il n'y a que notre profession qui dispose de tous les éléments de propositions de modifications législatives, avec les milliers d'actes que nous recevons chaque jour, et les difficultés, formalismes et incohérences de plus en plus grands que nous rencontrons.
Et le moyen le plus simple est d'y réfléchir globalement.
Mort du compromis
Est-il bien utile de continuer à établir des compromis comme nous le faisons actuellement, avec le travail considérable que cela représente, et les risques multiples de mise en cause de notre responsabilité?
Qui d'entre nous a toutes les pièces à cette occasion (et d'ailleurs, nombre d'entre elles seraient déjà périmées plusieurs fois).
Ne serait-il pas plus simple de faire table rase de nos habitudes, et de s'inspirer des ventes en l'état futur d'achèvement? Le "candidat acquéreur" ne signerait qu'un simple contrat de réservation, avec dépôt de garantie de 3% (restituable sans conditions). Le vendeur prendrait l'engagement de ne vendre à personne d'autre, pendant le délai convenu, à peine de dommages-intérêts
Cette solution :
-aurait le mérite de la facilité et de la clarté,
-pourrait permettre une sortie plus facile de situations fâcheuses,
-laisserait du temps au vendeur et au notaire pour solliciter les pièces et certificats, et à l'acquéreur pour effectuer ses premières démarches d'emprunt.
Note technique
La note (ou notice) technique, deviendrait le pivot de la procédure d'acquisition, et permettrait véritablement une information complète et objective de l'acquéreur.
Elle comprendrait un plan de situation, un plan précis du bien vendu (avec calcul de superficies), et regrouperait tous les certificats actuels et futurs (loi carrez -mais en revenant à une seule conception de la surface-, insectes xylophages et autres, amiante, plomb, gaz, sécurité des piscines, etc ...)
N'hésitons pas à y ajouter :
-la note d'urbanisme,
-l'état du bien révélé par les hypothèques, vis-à-vis des zones à risques ou des pollutions,
-une note du syndic (remaniée en 2 : une partie concernant l'information de l'acquéreur, à inclure dans la note technique, et 1 partie concernant le vendeur et ses obligations en cours vis-à-vis de la co-propriété).
Resterait à :
-harmoniser les certificats à obtenir, et que l'on sache clairement à quoi s'en tenir, en fonction de la nature du bien, sa date de construction,
-prévoir la possibilité de récupérer dans les certificats antérieurs, ce qui peut l'être, sans tout recommencer à chaque fois,
-rallonger les délais de validité (3 mois peuvent se révéler insuffisants).
Enfin, une seule et même entreprise devrait réaliser l'intégralité de cette note et de ces contrôles, afin de ne pas multiplier les intervenants, ni en augmenter inconsidérément le coût.
Notification à l'acquéreur
Notification serait ensuite faite à l'acquéreur :
-de la notice technique complète,
-des servitudes conventionnelles, révélées par les hypothèques ou déclarées par le vendeur,
-des conditions de la vente,
-des garanties apportées par le vendeur (et des garanties dans lesquels l'acquéreur sera subrogé, s'il en existe -architecte, entreprise ayant réalisé les travaux, compagnie d'assurance ...-).
Cette notification ouvrirait au "candidat acquéreur"; un délai de rétractation (ou de "repentir").
Il pourrait alors poursuivre ou non son intention d'acquérir en toute connaissance de cause :
-il aura en mains tous les éléments pour lui permettre de juger des vices ou défauts du bien,
-il devrait normalement être en possession de son offre de prêt.
En contre-partie, l'acquéreur aurait pour obligation de justifier de son financement, ce qui pourrait éliminer quelques candidats acquéreurs qui ne demandent jamais ou trop tard leur emprunt.
Ce n'est qu'à ce moment-là que le compromis pourrait être signé (mais présente-t'il encore un intérêt ?).
En imaginant qu'il en soit établi un à cette époque, sa rédaction et sa lisibilité en seraient grandement améliorées.
Unification des procédures
Il est indispensable de faire table rase du passé, et de tout remettre à plat, avec suppression de toutes ces législations qui s'enchevêtrent, et de réaliser une codification spécifique sur la protection de l'acquéreur immobilier.
Ainsi (en contre-partie de la notification ci-dessus à l'acquéreur), pourraient être supprimés :
-l'acceptation du prêt (l'acquéreur ayant disposé de suffisamment de temps de réflexion),
-la loi Carrez et tout le formalisme qui l'entoure (les plans et les superficies ayant ouvert le délai de rétractation),
-le rappel "in extenso" des législations dans l'acte,
-l'obligation d'annexer à l'acte lui-même, la notice technique ou les documents qui y sont inclus.
Aucun compromis ne pourrait être établi sans remise de la notice technique et ses annexes.
Enfin, la responsabilité du vendeur ne devrait pas pouvoir être recherchée pour les éléments énoncés dans la notice technique. Seul un recours contre l'entreprise ayant réalisé les diagnostics ou sa compagnie d'assurances devrait pouvoir être engagé.
Annexes
Le système actuel de tout annexer va bientôt tourner au cauchemar.
Un texte clair devrait être obtenu, nous autorisant à "déposer" ou stocker les documents importants, ailleurs qu'en annexe à la minute.
Bien entendu, ce système de stockage devrait être réglementé, soit au sein de l'office, soit à un échelon départemental ou régional, et pourrait être réalisé sous forme papier ou électronique, et pendant une certaine durée.
Mais, en réalité, existe-t'il un texte qui nous impose de tout annexer, ou est-ce uniquement le poids des habitudes ?
