| Constat |
Réflexions |
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actes en 2 parties
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L
'administration nous a imposé d'établir nos actes de vente en 2 parties.
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Ce système doit être conservé
Un acte de vente comporte 2 types d'éléments : ceux constitutifs de l'acte lui-même (ancien propriétaire, nouveau propriétaire; désignation, prix ...), et ceux généraux relatifs à la nature de la vente et au type de bien vendu.
Ils n'ont pas la même importance, et peuvent (doivent) donc être délimités, en distinguant l'essentiel (1ère partie), de l'accessoire (2ème partie).
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S
eul l'acte de vente est soumis à cette obligation de rédaction en 2 parties.
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Il est souhaitable (et tout à fait possible dès maintenant), de généraliser le système de l'acte en 2 parties, à la quasi-totalité de nos actes.
Ce n'est qu'un problème de réflexion (simplifiée, tous les actes obéissant à la même trame et logique), et de rédaction.
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1ère partie
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L
a 1ère partie ne devait pas excéder 3 à 4 pages, et la trame en était fixée.
Par grande liberté ou laxisme, cette 1ère partie s'est allongée, et respecte de moins en moins les règles assignées
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On y retrouve quantité de choses qui n'ont rien à y faire (solidarité des acquéreurs, clauses d'existence du bien, justificatif du respect du délai de rétractation, etc...).
Il faut épurer cette 1ère partie, et faire la chasse à tout verbiage inutile.
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clauses type
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N
ombre des clauses que nous utilisons sont démesurèment longues et pas toujours très claires, quant elles ne rappellent pas entièrement des textes législatifs.
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Exigeons de nos sociétés de service, si nous ne sommes pas capables de le faire nous-mêmes, des clauses claires et concises, limitées à l'essentiel.
Nos actes doivent être le résultat d'une analyse, et non pas un assemblage, même assisté par ordinateur, de clauses type, et encore moins, le rappel intégral de textes.
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phrases
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A
l'inverse, nombre de clauses ne comportent plus, ou ne constituent plus, des phrases.
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On doit bannir ce type de "raccourci". Il est toujours possible de rédiger une phrase, courte de préférence, même pour énoncer un "effet relatif".
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effet relatif
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L
'habitude a été prise de n'énoncer en 1ère partie, que le dernier titre publié.
Cela ne constitue pas une origine, et rend tout contrôle impossible.
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L'"effet relatif" doit mentionner tous les titres rendant chacun des vendeurs propriétaires de sa quote part.
Il suffit de les énumérer chronologiquement. Le détail fera l'objet de la clause origine de propriété.
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déclarations fiscales
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S
ouvent, les déclarations fiscales n'en finissent pas, ou comportent des clauses ou redites chiffrées inutiles.
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On doit se contenter de l'essentiel, et supprimer tout ce qui n'est pas indispensable.
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origines de propriété
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L
'origine de propriété (lorsqu'elle existe), ne fait plus l'objet d'aucun soin ni d'aucune attention.
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Réapprenons à nos clercs à rédiger, et à bâtir des origines compréhensibles et qui "tiennent debout".
Mais qui les lit et les contrôle encore ?
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signataires
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G
énéralement, il faut parcourir l'acte afin de savoir qui l'a signé (et si tout le monde l'a bien fait).
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Il est facile de regrouper tous les signataires de l'acte, y compris les intervenants "en cours de l'acte", dans une seule clause.
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pouvoirs
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L
a plupart du temps, les pouvoirs sont disséminés dans l'acte, au gré des clauses.
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Regrouper tous les pouvoirs dans une seule clause ne constitue aucune difficulté, et peut éviter bien des oublis.
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formalités préalables
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L
'acte est devenu l'aboutissement de toute une suite de démarches, formalités et procédures, sans lesquelles il ne pourrait pas avoir lieu.
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Les formalités préalables à l'acte et nécessaires à sa validité doivent être regroupées, ce qui améliorera les contrôles.
Il en est ainsi de la purge des droits de préemption, de l'accomplissement des délais de réflexion pour les emprunts et celui du délai de rétractation en suite du compromis.
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descriptif technique
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L
e bien vendu fait l'objet d'un descriptif plus ou moins vague, incomplet (extensions ou modifications importantes oubliées, par exemple), voire inexact (plans "figuratifs" -et faux-, établis par des entreprises chargées des certificats).
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Il est indispensable d'obtenir un descriptif complet du bien vendu (plan, descriptif technique, urbanisme, raccordements), avec contrôle des modifications et agrandissements apportés aux biens, et des autorisations obtenues à cet effet.
En outre, c'est ce descriptif, après communication à l'acquéreur, qui lui ouvrirait le délai de rétractatation.
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certificats divers
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D
e plus en plus de certificats sont nécessaires (amiante, insectes xylophages, et bientôt gaz, sécurité des piscines, ...).
Outre qu'ils varient en fonction de la nature du bien, ils n'assurent pas forcément une information complète de l'acquéreur, ni sa sécurité.
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Ces certificats doivent être harmonisés, et communiqués à l'acquéreur, avec le descriptif technique, afin de donner ouverture au délai de rétractation.
Cela nous permettra d'alléger considérablement nos actes, en ne visant que la notice technique dans son ensemble, et facilitera l'évolution de la législation, sans que nos actes ne meurent d'indigestion.
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garanties
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L
es garanties (ou absence de garantie), dues par le vendeur à l'acquéreur, sont disséminées dans l'acte.
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Elles doivent former le corollaire de la notice technique et être regroupées.
On devrait faire ressortir clairement s'il s'agit de garanties dues par un particulier ou par un professionnel (ou un mélange des 2 en cas par exemple de revente par un particulier d'un bien objet d'une garantie décennale en cours).
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annexes
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L
a plupart d'entre nous "retape" les documents que nous annexons, quelquefois in extenso, souvent en recopiant des clauses qui ne servent à rien.
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Soit nous annexons le document, et il est absurde de le recopier, soit nous en réalisons une analyse en quelques lignes, en ne conservant que les éléments importants.
Nous y gagnerons en temps, et cela raccourcira l'acte.
Mais qui relit encore et contrôle le travail de nos clercs ?
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L
es annexes sont généralement disséminées tout au long de l'acte.
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Elles doivent être regroupées dans une seule clause, ce qui en facilitera le contrôle.
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N
os actes sont devenus des dépôts de pièces en tous genres : plans, certificats, tableaux d'amortissement, assurance décès, etc....
Nombre de ces pièces ne sont pas nécessaires à la validité de l'acte, et il paraît absurde de devoir les conserver indéfiniment, au même titre que la minute.
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Ne pourrait-on annexer que les pièces nécessaires à la validité et au consentement de l'acte.
Toutes les autres pièces pourraient faire l'objet d'une conservation (limitée à 30 ans), dans le dossier ou centralisée, avec en prime archivage électronique, et liens vers ces documents en cas de besoin (on aborde ici l'acte interactif).
Cela amèliorerait la rapidité d'accès aux documents, et allègerait considérablement nos minutiers.
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remise de pièces
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iverses pièces et documents doivent être remis à l'acquéreur, lors de la vente, ou en suite (titre de propriété - loi Carrez).
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Cette clause pourrait être harmonisée, et regrouper toutes les pièces, remises ou à remettre à l'acquéreur.
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formalités
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E
n plus de la publication au fichier immobilier, il peut y avoir d'autres formalités à accomplir (syndic ...)
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Cette clause devrait regrouper toutes les formalités postérieures à l'acte.
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relecture
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T
rop souvent, nos actes comportent des erreurs de frappe, d'orthographe, voire juridiques.
De même, bien des redites pourraient facilement être évitées.
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Une simple relecture de l'acte, même rapide, par une autre personne que le rédacteur, au plus tard la veille de la signature, permettrait de supprimer nombre de ces erreurs.
Terminer le dossier en catastrophe lorsque les clients sont là et que ce soit le notaire qui découvre ces erreurs (ou ne les découvre pas), au moment de la signature, ne semble pas une bonne méthode.
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