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PARTAGE entre co-pacsés, concubins ou co-indivisaires

OBSERVATIONS

Ce calculateur n'est là que pour vous donner le schéma et le fil conducteur.
De nombreux autres paramètres peuvent être à prendre en compte.

Souvent, l'apport de l'un est plus élevé que l'apport de l'autre, de même que la participation dans les charges d'emprunt.
Et il est tentant alors de faire par anticipation, une prospective pour déterminer la quote-part de chacun dans le bien.
Oui mais, cela ne fonctionne qu'une fois l'emprunt terminé, et que chacun ait réellement payé ce à quoi il s'était engagé.
Et ce n'est jamais le cas : combien de couple attendent 20 ans ou davantage avant de vendre ou se séparer...
C'est donc une fausse bonne idée.

Pire, certains notaires mettent dans leurs actes une clause de répartition du prix en cas de vente.
C'est la porte ouverte à quantité de conflits, en pensant les éviter.
Et comment calcule-t'on si l'un des co-indivisaires veut racheter la part de l'autre ?

Il me semble largement préférable :
-d'acheter à 50/50, ce qui est généralement la commune intention des intéressés,
-éventuellement, acheter en proportion de la part de remboursement que chacun prendra dans l'emprunt (60/40 - 70/30, ou toute autre proportion),
-de tenir un cahier de comptes, permettant d'assurer le suivi de ce que chacun a payé,
-et de refaire les comptes en finale (ce qui ne sera nécessaire que lorsque l'un des propriétaires paie, ou réalise un apport, au-delà de sa quote-part dans le bien).

Le notaire, dans son acte d'acquisition, pourra simplement établir une convention, en 3 lignes, disant que les co-acquéreurs conviennent d'appliquer les règles des reprises et récompenses prévues sous un régime de communauté.
Il suffira de mentionner les apports personnels de chacun, afin d'en conserver trace.
Ce sera beaucoup plus simple, et évitera bien des discussions (jamais faciles lorsque l'on se sépare).

Reste l'aspect fiscal, en cas de rachat par l'un de la part de l'autre.
Le taux et le mode de calcul des droits dus au fisc ne sont pas les mêmes, suivant qu'il s'agit :
-de biens qualifiés d'origine communautaire ou successorale
-ou de biens autres (ex concubins).

Enfin, on ne "rachète" pas une soulte. Ce terme, utilisé couramment, ne veut rien dire juridiquement.
Lorsque l'un des indivisaires conserve seul le bien, il rachète "la part" de l'autre, et doit lui en payer le prix.
Ce prix est souvent payé en grande partie, par la reprise en charge de la part d'emprunt de l'autre (avec l'accord de la banque).
Et seule la différence est alors à verser à celui qui vend.
C'est ce "solde de prix" que l'on appelle soulte dans certaines situations (partage de communauté ou succession).

Consultez "infos utiles", et n'hésitez pas à contacter votre notaire pour toutes explications et valider vos calculs, ou les compléter ou modifier.


SAISIE DES DONNEES
IMMEUBLE
valeur actuelle de l'immeuble  
quote-part du cédant (vendeur) en %
quote-part du cessionnaire (acquéreur) en %
EMPRUNT
solde en capital au jour de la cession
  
quote-part du cédant (1)
 en %
quote-part du cessionnaire (1)
 en %
DEPENSES PAYEES par le cédant et le cessionnaire
  cédant (vendeur) cessionnaire (acquéreur)
apport personnel (solde de prix, frais ...)
travaux
échéances d'emprunt
autres
(1) la quote-part d'emprunt à charge de chacun peut être différente de la quote-part dans la propriété du bien

                         

DETERMINATION DU PRIX DE CESSION
prix de cession de la quote-part du cédant (2)
solde emprunt du cédant pris en charge par le cessionnaire
reste à verser par le cessionnaire au cédant (3)
(2) c'est le prix de cession qui figurera dans l'acte, et qui servira normalement de base pour le calcul des frais
(3) c'est la somme que le cessionnaire devra verser au notaire, lequel le reversera au cédant

Le rôle du notaire s'arrête normalement là.
La partie qui suit concerne donc uniquement les intéressés, afin de les aider dans leurs décomptes, notamment lorsque les sommes payées par chacun, ne correspondaient pas aux sommes dont ils étaient redevables en fonction de leur quote-part de propriété dans le bien.

RETABLISSEMENT DES COMPTES entre co-indivisaires
total des dépenses payées
  total cédant cessionnaire
sommes payées par les co-indivisaires
ce que chacun aurait dû payer
  total cédant cessionnaire
répartition entre co-indivisaires
actif net (ou passif net) à partager
  actif net passif actif
valeur immeuble moins solde emprunt en capital
répartition de l'actif net (ou passif net)
  total cédant cessionnaire
revenant à (cédant/cessionnaire)
récapitulatif des droits des parties
  total cédant cessionnaire
remboursement des dépenses payées
ce qu'ils auraient dû payer
droits dans actif (passif) net
total des droits de chacun
REGULARISATION DES COMPTES entre co-indivisaires
  controle cédant cessionnaire
immeuble
solde emprunt en capital
prix ou soulte versé au notaire
régularisation entre co-indivisaires (5)
totaux (égaux aux droits des parties)
(5) Celui qui doit apparaît en négatif. Celui qui reçoit apparaît en positif.

Ces calculs n'ont rien d'obligatoire.
Rien n'interdit aux intéressés d'y déroger, et de convenir autre chose (dans certaines limites).
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