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CONSEILS AVANT D'ACHETER
Vous envisagez d'acheter un terrain, un appartement ou une maison, ou de faire construire. Voici quelques conseils "pratiques".
la recherche d'un bien
le financement
précautions à prendre
le compromis
vos démarches
La recherche d'un bien
C'est la première démarche.
Comment allez-vous trouver le bien de votre rêve ?
-par relations,
-par les petites annonces de particulier à particulier (attention : certains annonceurs professionnels n'hésitent pas à se faire passer pour des particuliers),
-par les annonces des professionnels, dans des journaux grand public, ou dans des journaux spécialisés (notamment pour des propriétés),
-par les annonces des professionnels, dans des journaux gratuits (il en existe de plus en plus, par des notaires ou des agences, distribués dans votre boîte aux lettres, ou à votre disposition dans des lieux publics),
-en regardant les affiches apposées sur le bien (il n'y en a pas toujours),
-par internet (soit sur des sites professionnels ou spécialisés, soit par l'intermédiaire de moteurs de recherche),
-par l'interméiaire d'une agence, que vous aurez mandatée à cet effet;
-ou par l'intermédiaire d'un notaire, doté d'un service de "négociation".
Attention, tous les notaires ne pratiquent pas la négociation. Afin de le savoir, il vous suffit de consulter les publicités, ou plus simplement, de contacter le notaire, et de lui demander.
Dans certaines régions, des notaires se sont regroupés, dans le cadre d'un groupement de négociation, ce qui leur permet de vous présenter un choix très important, par la mise en commun de leurs fichiers.
la présélection
L'hypothèse la plus simple est celle où vous avez remarqué un bien particulier, qui vous intéresse. Il vous suffit d'entrer en contact avec le propriétaire ou l'intermédiarie.
Mais, dans la plupart des cas, vous avez une idée de ce que vous souhaitez acquérir, et vous contactez un professionnel.
Avec lui, vous pourrez déjà faire un premier tour d'horizon. En fonction de vos souhaits, et de vos possibilités financières, il vous proposera une liste de biens, et vous remettra généralement les descriptifs. Attachez de l'importance aux photos : une photo vaut mieux qu'un long discours.
Ensuite, soit vous fonctionnez au coup de coeur, et vous demandez aussitôt à visiter un ou plusieurs biens, soit vous fonctionnez de manière plus rationnelle, et vous continuez à prospecter, jusqu'à ce que vous trouviez le bien qui "vous" convient, en fonction des critères que vous vous êtes fixé.
Ne visitez que les biens susceptibles de vous intéresser réellement. Inutile de visiter 25 maisons avant de vous décider : à trop en voir, on ne voit plus rien.
l'offre de prix
La plupart du temps, les biens proposés à la vente (sauf pour les biens neufs ou en l'état futur d'achèvement), sont négociables, et peuvent présenter une marge de discussion.
Tout d'abord, n'hésitez pas à vous en entretenir avec le professionnel, qui généralement vous fera comprendre s'il dispose d'une "marge de manoeuvre" ou non.
A vous également de vous faire une opinion, en fonction de biens comparables que vous avez pu visiter par ailleurs, ou de transactions similaires récemment conclues, et surtout en fonction de votre budget.
Il ne vous restera plus qu'à tenter votre chance, et remettre une contre-proposition de prix, en la limitant dans le temps (quelques jours).
Dans la pratique, elle sera rarement acceptée telle quelle, mais donnera souvent lieu à base de discussion. A vous de faire vos comptes, et de voir jusqu'où vous pouvez aller.
Vous n'avez pas trouvé
Vous n'avez pas trouvé ce que vous souhaitez dans les listes qui vous ont été proposées. N'hésitez pas à laisser vos coordonnées au professionnel que vous avez contacté : la plupart assurent un suivi des clients, et vous contacteront si un bien susceptible de correspondre à ce que vous recherchez vient à leur être confié à la vente.
Cela peut également être pour vous l'occasion de refaire un tour d'horizon sur vos besoins et vos possibilités, et peut-être changer de direction : par exemple, vous tourner sur un terrain en périphérie, plutôt qu'une maison centre ville.
Le financement
Votre investissement sera fonction de vos disponibilités ou économies actuelles, et de votre "capacité de financement". Nous vous conseillons, avant de commencer vos recherches, de vous assurer de manière précise, de toutes vos possibilités d'emprunt, afin d'éviter de vous engager dans une opération difficilement finançable ou qui risque de ne pas aboutir. Cela vous fera gagner un temps précieux par la suite.
Soyez très prudent sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre (exemple : allocations logement) celles-ci sont provisoires, et iront sans doute en diminuant. Faîtes-vous expliquer attentivement les clauses de variabilité des taux ou des échéances : une clause mal comprise ou trop rapidement lue peut avoir des conséquences graves.
Précautions à prendre
Acheter une maison ou un terrain est un acte important, vous engageant pour de nombreuses années.
Etes-vous certain que le bien que vous allez acheter correspond bien à vos besoins immédiats, et futurs ? Revendre est toujours possible, mais cela peut demander plusieurs mois, et il ne faut pas perdre de vue le risque de revente à perte.
Essayez d'estimer l'importance des travaux de manière la plus précise possible :
-faîtes venir une ou des entreprises afin de chiffrer les travaux (et vous aider à découvrir d'éventuels vices ou difficultés que vous n'auriez pas vues);
-ne surestimez pas vos capacités : le bricolage personnel prend beaucoup de temps, et les meilleures volontés finissent par se fatiguer.
Il vaut mieux retarder de 24 heures votre engagement définitif (le notaire pourra généralement accepter une simple réservation), que de s'engager à la légère.
le compromis
Vous avez donné votre accord.
Le notaire va établir et vous faire signer, dans les jours qui suivent, un "compromis".
Celui-ci peut se présenter, soit sous forme de "vente sous condition suspensive", soit sous forme de "promesse de vente", suivant les régions et les habitudes de l'office.
Généralement, les propriétaires seront présents, ce qui vous permettra de leur demander quelques renseignements ou précisions complémentaires. Certaines agences recueillent d'abord la signature des acquéreurs, et adressent ensuite le compromis aux vendeurs. Ne perdez pas de vue que tant que les vendeurs n'ont pas signé, ils ne sont pas engagés.
A cette occasion, il vous sera communiqué (si cela n'a pas été fait avant), différents renseignements, notamment sur la présence ou non d'amiante, de plomb, la superficie du logement selon la méthode dite de la "loi Carrez" (pour les appartements), etc...
Dépôt de garantie
Le vendeur s'engageant à ne vendre à personne d'autre qu'à vous pendant la durée convenue, il vous sera demandé le versement d'un dépôt de garantie (entre 5 et 10% du prix). Ne le versez jamais au vendeur, mais remettez-le au notaire. Certaines agences sont également habilitées à recevoir des fonds.
Ne perdez pas de vue que vous pouvez le perdre si vous ne respectez pas vos engagements.
Conditions suspensives
C'est un des éléments essentiels du compromis, et votre sécurité : si tel évènement survient (ou ne survient pas), vous pouvez annuler vos engagements, sans incidence pour vous, et votre dépôt de garantie vous sera restitué. Ainsi :
-il peut exister un droit de préemption (au profit de la commune, d'un locataire...), rendant la vente à votre profit impossible;
-il peut exister des servitudes d'urbanisme (alignement, projets d'autoroute ou de terrain d'aviation...), vous amenant à renoncer à votre projet;
-et surtout, vous n'êtes pas certain d'obtenir les crédits escomptés, aux conditions envisagées par vous, dans les délais prévus.
Attention aux actes en "cascade" : si vous-même êtes en train de vendre un bien, rien ne garantit que la vente ira jusqu'au bout. Il est donc sage (indispensable), de prévoir la régularisation de cette vente comme condition suspensive, afin de vous éviter de vous retrouver avec un prêt relais en catastrophe, et deux maisons.
Prenez donc le temps d'étudier ces conditions suspensives avec soin avec le notaire.
Délai de rétractation
Après signature du compromis, il vous en sera remis copie, soit immédiatement et contre reçu, soit par voie postale en recommandé avec d'avis de réception.
Vous disposez alors de 7 jours pour "réfléchir". Si vous ne voulez plus acheter, il vous suffira de le notifier, sans avoir de motif à invoquer. Le compromis est automatiquement caduc, et les fonds que vous avez pu verser vous seront restitués.
Si vous ne faites rien, le compromis commence à produire ses effets.
vos démarches
Dès la signature du compromis, le notaire demandera toutes les pièces administratives (fort nombreuses), afin de lui permettre de rédiger et préparer l'acte et vous apporter toute sécurité dans la transaction.
De votre côté, effectuez dans les meilleurs délais, vos démarches en vue d'obtenir :
-votre ou vos emprunts,
-les autorisations nécessaires (permis de construire ou de démolir, autorisation de travaux, autorisation de transformation des locaux),
-les devis éventuels.
ATTENTION :
Tout retard dans vos démarches, toute négligence, tout dépassement de délai -même si vous n'en êtes pas responsable-, peut se retourner contre vous, et vous faire perdre le bénéfice des conditions suspensives.
Prévenez systématiquement le notaire de vos démarches, et demandez un accord écrit pour obtenir (ou non), une éventuelle prorogation des délais initiaux (qui vous sera généralement accordée si le retard est peu important et ne vous est pas imputable).
Enfin, dès que vous êtes en possession de votre offre de crédit, prévenez aussitôt le notaire : les banques attendent quelquefois que vous leur ayiez retourné le projet, avant d'adresser le dossier au notaire, ou même, ne le préviennent pas du tout en cas de prêt sans garantie, ce qui peut retarder la signature.
