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CONSEILS AVANT DE VENDRE
Vous envisagez de vendre un terrain, un appartement ou une maison vous appartenant. Voici quelques conseils "pratiques".
mise en vente
documents à réunir
il y a un acquéreur
le compromis
remise du prix
fixation du prix
C'est la première question : combien vaut mon bien, et à quel prix le proposer à la vente ?
Même si vous avez une idée du prix que vous souhaitez en retirer, demandez conseil à un notaire ou à une agence, voire aux deux. Nous avons tous tendance à attacher une valeur sentimentale à ce que nous possédons, les travaux que nous avons effectués ne plairont pas forcément à un acquéreur éventuel, et la maison du voisin qui s'est vendue tel prix n'est pas forcément plus mal que la nôtre.
Une fois l'estimation fixée, considérez qu'il s'agit d'une valeur moyenne, et qu'il faudra peut-être négocier. Dans cette éventualité, il n'est pas interdit de fixer le prix de mise en vente un peu au-dessus.
Mais restez dans une fourchette raisonnable : il n'est pas rare que des biens proposés à des prix surfaits ne reçoivent aucune visite, ou aucune proposition d'achat, pour finalement, se vendre après plusieurs mois, voire beaucoup plus, et à prix moindre.
Attention à la pratique de certains professionnels peu scrupuleux, qui n'hésitent pas à vous faire miroiter un prix, dans le seul but d'obtenir un mandat de vente. Faute d'acquéreurs, et de guerre lasse, vous finirez par baisser ce prix, et vous aurez perdu beaucoup de temps, et sans doute d'argent.
Lors de la fixation du prix d'un bien acquis en l'état futur d'achèvement depuis moins de 5 ans, tenez compte que c'est au vendeur de payer la taxe à la valeur ajoutée (sous déduction de celle déjà payée par lui). En contrepartie, l'acquéreur paiera moins de frais d'acquisition (c'est ce que l'on appelle dans le langage courant une vente à frais réduits).
comment mettre en vente
Diverses solutions s'offrent à vous :
-soit directement, par le biais d'une pancarte personnelle, d'annonces de particulier à particulier, sur internet,
-soit par l'intermédiaire d'un notaire qui pratique la négociation dans votre région, ou d'une agence.
Ceux-ci vous demanderont la signature d'un mandat de vente, ce qui est tout à fait normal. Fuyez les mandats de vente exclusifs, sauf s'il s'agit d'un bien exceptionnel, justifiant une publicité particulière.
Evitez de confier la vente à trop de professionnels à la fois. Un notaire et une agence suffisent généralement. Certains dépendent d'un groupement (groupement de négociation pour les notaires), ou d'une chaîne, ce qui multiplie les possibilités de contact.
Documents à communiquer
Le notaire vous demandera tout d'abord votre titre de propriété (copie de l'acte par lequel vous êtes devenu propriétaire), afin de vérifier si vous êtes seul propriétaire, et s'il y a ou non des autorisations à obtenir ou des contraintes particulières à lever en vue de la vente.
Suivant la nature du bien, il y aura lieu également de communiquer les cahiers des charges, règlement de co-propriété, statuts d'association syndicale, copie de la dernière assemblée de co-propriété, permis de construire, etc...
Si le bien est récent, ou a fait l'objet de travaux importants, vous aurez à lui communiquer également copie des factures, ainsi que des assurances dommage ouvrage ou celles des entrepreneurs.
Si vous avez un emprunt en cours, ou terminé récemment, vous aurez également à fournir copie de l'acte de prêt, et le tableau d'amortissement.
Si le bien est loué, ou a été loué récemment, une copie du bail sera nécessaire.
De son côté, le notaire aura toute une série de documents à demander, mais il attendra généralement le compromis (la plupart de ces renseignements se périment).
Il y a un acquéreur
Vous vous êtes mis d'accord avec un acquéreur éventuel sur le prix, et sur la date de libération des lieux, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un notaire ou d'une agence.
Même si celui vous indique qu'il est "prêt à signer tout de suite" et "qu'il a l'argent", les choses ne vont pas aussi vite.
Tout d'abord, le notaire a toute une série de contrôles à effectuer et de documents à obtenir, afin de vous assurer la sécurité de la transaction. Ensuite, il est exceptionnel qu'une personne puisse disposer sur le champ d'une certaine somme (et dans ce cas, le notaire pourrait être tenu d'en informer un fichier destiné à lutter contre le blanchiment de l'argent). Enfin, rien ne prouve que la vente pourra se réaliser au profit de cette personne : il existe de nombreux droits de préemption, au profit de la commune ou d'une autre collectivité, d'un locataire, ou autre.
le compromis
Il existe donc un stade intermédiaire, avant la vente, qui est l'établissement d'un compromis.
Si la vente a été conclue par une agence, la quasi totalité des agences se chargent de l'établir. Vous pouvez parfaitement en demander à un projet afin que votre notaire puisse en prendre connaissance avant signature.
Si la vente a été conclue directement par vous, demandez à votre notaire de préparer ce compromis. Si votre acquéreur a lui-même un notaire, les 2 notaires feront le dossier en commun (ce qui n'amènera pas de surcoût).
Le compromis est un acte important, qu'il ne faut pas négliger : c'est lui qui vous engage. Et c'est le moment pour mettre au point tous les détails : date de libération des lieux, quels meubles ou appareils ménagers sont inclus dans la vente ou non ...
Dépôt de garantie
Pour garantir les engagements de votre acquéreur, il lui sera demandé de verser un dépôt de garantie (5 à 10% du prix), qui sera encaissé et conservé par l'agence (certaines sont habilitées), ou par le notaire, dans l'attente, soit de la régularisation de la vente, soit d'une restitution à l'acquéreur.
Par ailleurs, la plupart des compromis prévoient que vous ne pouvez pas, de votre côté, changer d'avis.
Conditions suspensives
Le compromis sera soumis à toute une série de conditions, dites "suspensives". En fonction des évènements énumérés, la vente ne pourra pas se réaliser au profit de l'acquéreur (exercice d'un droti de préemption), ou celui-ci aura possibilité de ne pas donner suite à son projet (servitudes, refus de prêt ...)
Délai de rétractation
Dans tous les cas, votre acquéreur bénéficiera d'un premier délai de 7 jours, après signification du compromis, pendant lesquels il pourra librement changer d'avis.
Remise du prix
Lors de la signature de l'acte de vente définitif, le notaire sera en possession de votre prix. Il disposera de différents documents qui lui permettront de vous régler dans les jours qui suivent, quelquefois le jour même.
Il sera déduit de ce prix :
-le coût de différents certificats et documents (celui dit la loi Carrez pour établir la superficie du logement, ceux pour l'amiante, les frais et charges dus au syndic etc...),
-le montant des sommes dont vous pourriez être redevable envers les banques (qu'il règlera, avec votre accord),
-les frais d'une éventuelle mainlevée (appelée souvent "levée d'hypothèque").
ATTENTION :
Depuis le 1er janvier 2004, c'est au notaire qu'il appartiend de calculer, et de verser au fisc, une imposition au titre des "plus-values", laquelle vient donc en déduction de votre prix, si vous êtes imposable (il existe diverses exonérations : résidences principales, biens acquis depuis plus de 15 ans, biens de faible montant).
