L'acquéreur d'un bien à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de 7 jours, pendant lesquels il peut librement changer d'avis, et renoncer à son projet.
Dans la pratique, cette faculté de rétractation est mise en oeuvre aussitôt aprè la signature du compromis, soit par la remise d'une copie et d'un récépissé soit par envoi recommandé.
C'est devenu une formalité "pivot", et ce n'est généralement qu'à l'expiration de ce délai de rétractation, que le dossier est réellement "mis en route".
Avant de vous faire signer l'acte de vente, par lequel vous vendez, ou vous deviendrez propriétaire, le notaire est tenu d'assurer de nombreux contrôles, et de solliciter de nombreuses pièces ou documents.
Il vérifie tout d'abord que les biens sont bien la propriété de ceux qui se présentent comme vendeurs, et qu'il n'y a pas de maillon manquant dans la chaîne de propriété, sur une période de 30 ans (délai de prescription le plus long en France).
Il vérifie également s'il y a des autorisations particulières à obtenir (conjoint, ancien propriétaire, juge des tutelles...), ou les engagements (fiscaux), qui ont pu être pris par l'ancien propriétaire, et pouvant avoir une incidence.
Pour tout cela, il contrôle le ou les titres de propriété, et "l'origine de propriété".
C'est une formalité première et essentielle, qui n'est pas toujours remplie par tous les professionnels de l'immobilier avant d'établir un compromis, et qui nous vaut quelquefois quelques surprises, lorsqu'une agence envoie un compromis à un notaire, avec des vendeurs qui n'ont pas signé ou qui ont été oubliés.
Ensuite, le notaire continue sa vérification des titres de propriété, afin de vérifier s'il n'y a pas de servitudes dont l'existence aurait pu être passée sous silence (mitoyennetés, communautés, servitudes de passage, de puisage ou de canalisation...)
Il peut ensuite procéder à l'ouverture du dossier et à la demande des pièces préalables (ou à l'établisssement du compromis, si c'est lui qui le rédige).
Il demande alors :
-extrait des actes de naissance, mariage et non pacs, suivant les cas, pour les acquéreurs et les vendeurs,
-l'extrait cadastral et, souvent, copie du plan cadastral, s'il ne l'a pas, sauf si un géomètre a établi une division cadastrale,
-un relevé de la situation du vendeur vis-à-vis des hypothèques,
-une demande de renseignements d'urbanisme (pour les ventes simples, sans projet de modification ou construction), ou un certificat d'urbanisme,
-d'autres certificats, suivant les régions (mines et carrières),
-une demande de certificat d'alignement et de numérotage,
-un questionnaire au syndic, afin de connaître les travaux en cours ou décidés, et la situation du vendeur,
De nombreux autres documents ou autorisations peuvent être indispensables :
'contrats d'assurance garantie d'ouvrage, si les biens vendus ont moins de 10 ans,
'facture des entrepreneurs ayant réalisé les travaux (pour les besoins de cette garantie, ou de la TVA pour les biens de moins de 5 ans),
'accord de la commission de remembrement, d'un fermier ou locataire,
'certificat de mesurage pour les appartements,
'certificat concernant la présence ou non d'amiante,
'certificat sur la présence ou non d'insectes xylophages (dans certaines zones géographiques),
'situation de l'entreprise ou du vendeur s'il est commerçant, pour les biens vendus par eux,
'etc...
Le notaire fournit à l'acquéreur,pour les besoins du dossier d'emprunt, une copie du compromis, ou une attestation, .
Une fois en possession de ces éléments, le notaire peut alors procéder à un deuxième stade :
'la "purge" des différents droits de préemption (commune, département, fermier, locataire, Safer ...), qui ne sont pas toujours connus à l'arrivée du dossier, formalité qui a elle seule peut exiger 2 mois pour la réponse (ou non réponse) du bénéficiaire
'la non existence de créanciers ou d'autres empêchements du chef du vendeur,
'leur accord si besoin, avec promesse de mainlevée.
C'est donc tout un travail d'enquête et d'investigations, afin d'assurer à l'acquéreur une situation nette.
Voilà pourquoi tout cela peut sembler quelquefois un peu long, mais les services administratifs ne sont pas toujours d'une três grande rapidité, ou peuvent être surchargés (et le notaire n'est quelquefois pas à l'abri d'un oubli).
Pendant ce temps, l'acquéreur doit solliciter son emprunt, communiquer à la banque les éléments nécessaires, obtenir l'offre de crédit, l'accepter après expiration du délai de 10 jours (soit à partir du 11ème jour).
Le notaire prévient ensuite la banque de la date prévue pour la signature, afin de faire procéder au déblocage du prêt pour cette date.
Il ne faut surtout pas oublir de prévenir le notaire du dossier de prêt, car il arrive fréquemment un manque de coordination, qui nécesssite de faire débloquer les fonds en catastrophe.
Certains des documents obtenus (certificat d'urbanisme), en raison de leur importance pour l'acquéreur, et des formalités accomplies (purge des droits de préemption), sont énoncés dans l'acte.